Qué pedirle a la comunidad de propietarios antes de comprar

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda.

Hay un detalle de la compraventa de un piso que sorprende a casi todo el mundo cuando se lo explican: las deudas de comunidad del anterior propietario pueden acabar siendo tuyas. No por herencia moral ni por costumbre del sector, sino porque lo dice la ley y porque la deuda no persigue a la persona, persigue al inmueble.

Y hay una segunda sorpresa: la ley te permite renunciar a la única comprobación que existe para evitarlo. Es una casilla que se marca en tres segundos y que las agencias piden con toda normalidad para agilizar la firma.

La deuda viaja con el piso

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en que tiene lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Dos cosas conviene subrayar de ese texto.

"Con el propio inmueble". Es lo que en derecho se llama una afección real. La comunidad no tiene que perseguir al vendedor: puede reclamar contra el piso, que ahora es tuyo. Tú pagas y después reclamas al vendedor, si lo encuentras y si es solvente.

"Y a los tres años naturales anteriores". Hasta 2013 el límite era la anualidad en curso más un año. La reforma de la Ley 8/2013 lo amplió a tres, así que el riesgo se multiplicó. Muchos textos que circulan por internet siguen hablando de un año: están desactualizados.

Con una cuota de 90 € al mes, cuatro anualidades impagadas son más de 4.000 €. En una finca con derramas por medio, la cifra se dispara.

El certificado de deudas, y por qué no debes exonerar

El mismo artículo obliga al transmitente a aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, coincidente con su declaración. Y añade que sin ella no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el adquirente le exonere expresamente de esa obligación.

Ahí está la trampa, y es importante entenderla bien porque se malinterpreta constantemente.

Se propone con argumentos razonables —que el administrador tarda, que la firma es el jueves, que el vendedor "seguro que está al día"— y se acepta por no ser el pesado de la operación. No lo hagas. Si el certificado no está listo, se retrasa la firma o se retiene del precio una cantidad suficiente hasta que aparezca.

Quién lo emite: el secretario-administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente.

Las actas valen más que el certificado

El certificado te dice si hay deuda hoy. Las actas te dicen lo que viene.

Pide las de las tres últimas juntas ordinarias, y cualquier extraordinaria que haya habido. Lo que hay que buscar:

Derramas aprobadas y todavía no giradas. Es el hallazgo más frecuente y el más caro. Una junta de marzo aprueba cambiar el ascensor por 90.000 €, se reparte en el otoño siguiente, y tú firmas en julio sin saberlo.

Obras acordadas o pendientes de acordar. Fachada, cubierta, bajantes, portal, eficiencia energética.

El resultado de la ITE, si el edificio la ha pasado, y qué deficiencias señaló.

Pleitos. Con la constructora, con un vecino, con el administrador anterior, con el ayuntamiento. Un procedimiento judicial abierto es una contingencia económica que compras con el piso.

El nivel de morosidad de la comunidad. Suele constar en el acta. Una comunidad con un 20 % de impagos es una comunidad que no puede acometer obras y que acabará derramando más a quienes sí pagan.

Cambios frecuentes de administrador o de presidente, que casi siempre indican conflicto.

Acuerdos sobre alquiler turístico. Desde 2025 la actividad requiere aprobación expresa de la junta, y las comunidades están tomando acuerdos en un sentido u otro. Si compras pensando en eso, es determinante: lo tienes en la ficha de usos y limitaciones.

Derramas: quién paga qué

Es la discusión clásica y se resuelve fácil si se anticipa.

El criterio que aplican habitualmente los tribunales es que la derrama corresponde a quien fuera propietario en el momento en que se aprueba, no a quien lo sea cuando se gira el recibo. Pero es una regla dispositiva y depende del caso concreto, así que la solución práctica es no dejarlo a interpretación:

Se pacta por escrito en el contrato de arras. Una cláusula que diga expresamente quién asume las derramas aprobadas antes de la firma aunque se giren después, y quién las aprobadas después. Treinta palabras que evitan una discusión de miles de euros.

Y si en las actas aparece una obra grande ya aprobada, eso no es un problema: es un argumento de negociación del precio.

La cuota real, el presupuesto y el fondo de reserva

La cuota. No te fíes de la cifra del anuncio. Pide el presupuesto anual aprobado y la cuota que corresponde a tu coeficiente de participación, que figura en la nota simple. En fincas con calefacción central, portería o piscina, la diferencia entre lo que dice el anuncio y lo que se paga puede ser considerable.

El fondo de reserva. La ley obliga a que la comunidad tenga un fondo dotado con al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Es un indicador excelente de salud financiera: una comunidad con el fondo dotado y sin morosidad es una comunidad que afronta las averías sin derramas de urgencia. Una comunidad con el fondo a cero te va a pedir dinero antes de lo que crees.

Los seguros de la comunidad, y si cubren lo que deberían cubrir.

Los estatutos, y el detalle que casi nadie comprueba

Los estatutos y las normas de régimen interno pueden limitar bastantes cosas: destinar la vivienda a determinadas actividades, alquilarla por temporadas, tener animales, cerrar la terraza, modificar la fachada, instalar aire acondicionado, usar zonas comunes.

Aquí hay un matiz jurídico que vale mucho dinero y que es material de diferenciación frente a cualquier guía genérica:

Los acuerdos y limitaciones estatutarias solo son oponibles al tercero que compra si están inscritos en el Registro de la Propiedad. Un acuerdo que consta en el libro de actas pero que nunca se inscribió no te vincula automáticamente como adquirente.

Esto funciona en las dos direcciones, y por eso hay que mirar las dos cosas: la nota simple —para ver qué limitaciones están inscritas y por tanto te afectan— y las actas y estatutos que te entregue el administrador —para saber qué ha decidido la comunidad, aunque no esté inscrito—.

El estado del edificio: ITE, obras y accesibilidad

La ITE o Informe de Evaluación del Edificio. El marco estatal la prevé para edificios residenciales colectivos a partir de los cincuenta años de antigüedad, con revisión al menos cada diez, pero las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden ser más exigentes —en Cataluña, por ejemplo, la inspección se exige a los cuarenta y cinco años—.

Lo que importa no es que se haya pasado, sino el resultado: apto, apto con deficiencias leves, apto con deficiencias importantes o no apto. Un resultado con deficiencias significa obras obligatorias, y obras obligatorias significan derramas.

Comprueba también si el ayuntamiento ha dictado alguna orden de ejecución o abierto expediente por incumplimiento, porque eso añade multas coercitivas al problema.

Accesibilidad. La ley obliga a la comunidad a realizar obras de accesibilidad cuando las solicita una persona con discapacidad o mayor de setenta años y el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Traducido a la práctica: en un edificio sin ascensor, o con ascensor que no llega a cota cero, y con vecinos mayores, la derrama no es una posibilidad remota, es una previsión razonable. Conviene calcularla antes de comprar, no descubrirla en la primera junta.

Habla con el administrador. Y con un vecino

Dos conversaciones de diez minutos que valen más que tres visitas al piso.

El administrador te dirá, si preguntas bien, cómo va la morosidad, qué obras hay en el horizonte, si el edificio tiene problemas estructurales conocidos y cómo funciona la comunidad. Sus datos están en el certificado de deudas.

Un vecino te contará lo que no aparece en ningún documento: ruidos, humedades recurrentes, conflictos, cómo son las juntas, qué pasa con la plaza de garaje, si el ascensor se para. Nadie tiene incentivo para engañarte y casi todo el mundo tiene ganas de contarlo.

Señales de una comunidad problemática

• Morosidad alta y persistente en las actas
• Fondo de reserva a cero
• Actas breves, imprecisas o que faltan
• Cambios frecuentes de administrador
• ITE con deficiencias y sin obras acordadas
• Acuerdos impugnados o pleitos abiertos
• Derramas recurrentes año tras año
• Una comunidad muy pequeña, donde cada derrama se reparte entre pocos
• Elementos comunes caros: piscina, jardines, portería, calefacción central

Ninguna de estas cosas es un motivo automático para no comprar. Todas son motivos para ajustar el precio.

Antes de firmar arras, ten hecho esto

• Certificado de estar al corriente solicitado — y no exonerar al vendedor
• Actas de las tres últimas juntas, ordinarias y extraordinarias
• Estatutos y normas de régimen interno
• Comprobado en la nota simple qué limitaciones están inscritas
• Presupuesto anual y cuota real según tu coeficiente
• Estado del fondo de reserva y nivel de morosidad
• Derramas aprobadas identificadas y asignadas por escrito en las arras
• ITE: si se ha pasado y con qué resultado
• Órdenes de ejecución o expedientes municipales
• Previsión de derrama de accesibilidad si el edificio no tiene ascensor
• Conversación con el administrador
• Conversación con algún vecino

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar las deudas de comunidad del anterior propietario?

El piso responde de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Pagas tú y después reclamas al vendedor.

¿Puedo comprar sin el certificado de la comunidad?

Sí, si exoneras expresamente al vendedor de aportarlo. Es mala idea: la exoneración te libra del papel, no de la deuda.

¿Quién paga una derrama aprobada antes de la compra pero girada después?

El criterio habitual atiende al momento de aprobación, pero depende del caso. Pacta expresamente en las arras quién la asume.

¿Me afectan los estatutos si no los conocía?

Las limitaciones inscritas en el Registro de la Propiedad te afectan como adquirente. Las que constan solo en el libro de actas y no están inscritas, no automáticamente.

¿Dónde veo si la comunidad tiene deudas o problemas?

En el certificado del administrador y, sobre todo, en las actas de las últimas juntas.

¿Qué pasa si el edificio no tiene ascensor?

Que existe una obligación legal de instalarlo cuando lo solicita una persona con discapacidad o mayor de setenta años y el coste anual repercutido no supera doce mensualidades ordinarias. Cuenta con esa derrama.

Por eso, sin prisa

Todo lo de esta ficha son tres correos y dos conversaciones. El certificado lo pide el vendedor, las actas las entrega el administrador y los estatutos están en el Registro.

Lo que cuesta no es conseguir los documentos: es sostener la petición cuando alguien sugiere que no hace falta, que ya se mirará, que el vendedor es de fiar. Es exactamente en ese momento cuando hay que pedirlos.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →