Comprar vivienda: todo lo que deberías comprobar antes de firmar

Comprar una vivienda es la mayor operación financiera de la vida de casi cualquier persona, y la única que casi todo el mundo hace sin haberla hecho nunca antes.

En la mesa hay un agente que vende pisos todas las semanas, un vendedor que ya ha pasado por esto y un banco con un departamento entero dedicado a ello. Enfrente hay alguien que lo hace una vez cada veinte años.

Esa asimetría explica casi todos los errores caros. No se cometen por ingenuidad: se cometen por no saber qué se puede pedir, qué es negociable y en qué momento hay que hacerlo. Y casi ninguno se comete el día de la notaría. Se cometen semanas antes, cuando se firma con prisa un papel que nadie ha leído entero.

Esta página es el mapa completo. Cada bloque resume lo esencial y enlaza a una ficha donde está el detalle. No hay noticias, no hay novedades ni actualidad: son los diez pasos del proceso, explicados una vez y bien.

1. Antes de mirar pisos: cuánto puedes pagar de verdad

Casi todo el mundo calcula al revés. Mira el precio del piso, lo divide entre los años de hipoteca y decide que le cabe en la nómina. El cálculo correcto empieza por el ahorro: los bancos financian de forma habitual el 80 % del menor de dos valores, precio de compra o tasación, así que hace falta el 20 % de entrada más un 10-12 % adicional de impuestos y gastos, que no se financian.

Sobre un piso de 200.000 € eso son unos 40.000 € de entrada y otros 20.000-24.000 € de gastos. Sesenta mil euros antes de tener llaves.

Y hay una segunda regla que se salta más gente todavía: la entrada no puede salir del fondo de emergencia. Comprar dejando el colchón a cero es cambiar un alquiler por una hipoteca y, de paso, quedarse sin margen justo cuando aparecen las derramas, la caldera y la mudanza.

→ Cuánto puedes pagar realmente por una vivienda

2. Los gastos e impuestos que nadie suma al principio

El precio del anuncio no es lo que cuesta la vivienda. Encima van:

• Impuesto de transmisiones (ITP) en segunda mano: lo fija cada comunidad autónoma y hoy va desde el 4 % hasta el 13 % en los tramos altos de algunas escalas. Hay tipos reducidos importantes para menores de 35-40 años y primera vivienda, distintos en cada comunidad.
• Obra nueva: 10 % de IVA más el AJD autonómico, entre el 0,75 % y el 1,5 %.
• Notaría, registro y gestoría: del orden de 1.200 a 2.600 € en conjunto, según precio y municipio.
• Tasación, si hay hipoteca: 250-600 €, y la paga el comprador.

Hay una trampa fiscal que se lleva a mucha gente por delante: desde 2022 la base imponible mínima del ITP es el valor de referencia del Catastro. Si escrituras por debajo de él, Hacienda liquida la diferencia con intereses aunque el precio pagado sea el real. Hay que consultarlo antes de firmar arras, no después.

→ Todos los gastos e impuestos de comprar una vivienda

3. Visitar el inmueble: una vez no es visitarlo

Una sola visita, de día, con sol y con el comercial hablando, no es información: es una puesta en escena. Hay que volver. Entre semana y en fin de semana. De día y de noche. Con lluvia si se puede.

Lo que solo se ve volviendo: el ruido real del patio y de la calle, la luz de verdad a las cinco de la tarde, el olor a humedad que la ventilación abierta disimula, el tráfico de portal, quién vive al lado y qué actividad hay en los bajos.

Y lo que hay que medir en vez de creer: la superficie útil, que casi nunca coincide con la construida del anuncio ni con la del Catastro. La diferencia entre 90 m² construidos y 74 m² útiles son dieciséis metros que se pagan y no se pisan.

→ Qué mirar y qué preguntar en cada visita

4. La nota simple: el documento que lo cambia todo

Cuesta unos euros, se pide por internet y contesta a las preguntas que de verdad importan: quién es el propietario y con qué título, qué superficie tiene inscrita, y qué cargas arrastra. Hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, condiciones resolutorias, prohibiciones de disponer, afecciones fiscales, régimen de protección oficial.

Tres cosas que casi nadie hace y hay que hacer:

1. Pedirla antes de entregar un solo euro, ni siquiera de reserva.
2. Comprobar que quien firma es quien figura como titular, entero: en herencias sin repartir, divorcios sin liquidar y proindivisos entre hermanos hace falta la firma de todos.
3. Pedirla otra vez el mismo día de la firma. El Registro es dinámico: entre la nota de hace un mes y la notaría de hoy pueden haberse presentado un embargo o una anotación.

→ Cómo leer una nota simple sin que se te escape nada

5. La comunidad de propietarios: la deuda que viaja con el piso

Este es el punto que más dinero cuesta por desconocimiento. La ley (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) dice que el piso responde de las cuotas impagadas por el anterior propietario correspondientes a la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Hasta cuatro anualidades. La deuda persigue al inmueble, no al vendedor.

Por eso el vendedor tiene que aportar el certificado de estar al corriente. Y por eso exonerarle de aportarlo —algo que la ley permite y las agencias piden con normalidad para agilizar— es una idea pésima: la exoneración te libra del papel, no de la deuda.

Además del certificado hay que pedir las actas de las últimas juntas. Ahí es donde aparecen las derramas aprobadas y no repartidas, la ITE con deficiencias, el pleito con la constructora y el ascensor que hay que cambiar.

→ Qué pedirle a la comunidad de propietarios antes de comprar

6. Reserva y arras: los dos papeles que sí te atan

Son documentos distintos y se confunden siempre.

El contrato de reserva lo redacta la agencia, se firma con la agencia y muchas veces el propietario ni comparece. Si él no lo firma ni ha apoderado a nadie, no queda vinculado: puede vender a otro y tú solo tienes acción contra la inmobiliaria.

El contrato de arras es el acuerdo real de compraventa, normalmente por el 10 % del precio. Y su tipo lo cambia todo:

• Penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): permiten echarse atrás. El comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble.
• Confirmatorias: no permiten echarse atrás. La otra parte puede exigir judicialmente que compres.
• Penales: funcionan como cláusula de penalización, tampoco dan derecho a desistir.

La cláusula que hay que exigir siempre: condición suspensiva de financiación. Si el banco deniega la hipoteca en el plazo pactado y se acredita, las arras se devuelven íntegras. Sin esa cláusula, que te nieguen el préstamo no te libra de nada.

→ Contrato de reserva y contrato de arras: qué firmas exactamente

7. La documentación obligatoria (y quién debe entregártela)

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio, registrado en la comunidad autónoma y anexado al contrato. Validez de 10 años, salvo calificación G, que son 5.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación: obligatoria para vender en unas comunidades y no en otras. Donde no lo es, su ausencia puede impedir dar de alta los suministros.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio: en edificios antiguos. Interesa el resultado, no el papel: un "apto con deficiencias" significa obras y derramas en camino.
• Certificado de deuda cero y cancelación registral, si el piso tiene hipoteca. Ojo con la diferencia: que el vendedor haya terminado de pagar no borra la hipoteca del Registro. Hasta que no se cancela registralmente, la carga sigue ahí.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica, para contrastar superficies y linderos con la nota simple.
• Certificado urbanístico municipal, para saber si hay obras sin legalizar, expedientes abiertos o situación de fuera de ordenación.

→ Todos los documentos que debes exigir antes de comprar

8. La hipoteca: dónde se juegan de verdad los miles de euros

Comparar hipotecas por la cuota es el error clásico. Lo que hay que comparar es la TAE, que incorpora comisiones y vinculaciones, y el coste total del préstamo a lo largo de su vida.

Lo que la Ley 5/2019 te garantiza y conviene usar:

• La FEIN —que es oferta vinculante— y la FiAE deben entregarse al menos diez días naturales antes de firmar.
• Tienes derecho a un acta notarial previa gratuita, con el notario que tú elijas, donde te explican las cláusulas y te hacen un test de comprensión. Sin ella no se puede firmar la escritura.
• Los gastos los paga el banco: notaría del préstamo, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. El cliente solo paga la tasación y las copias que pida.

Y las vinculaciones —seguros de hogar, vida, alarmas, tarjetas— son negociables. El seguro de daños es obligatorio con hipoteca, pero la compañía la eliges tú.

Si tienes menos de 36 años o hijos a cargo, mira los avales ICO: cubren hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior) y permiten financiar hasta el 100 % del precio, sin incluir impuestos. El plazo para formalizar está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027.

→ Cómo elegir hipoteca y qué te tiene que dar el banco

9. Qué vas a poder hacer con la vivienda (y qué no)

Comprar pensando en alquilarla por temporadas, ponerla en plataformas turísticas, convertir un local en vivienda o unir dos pisos no es una decisión posterior: hay que comprobarlo antes de firmar, porque a menudo la respuesta es que no se puede.

En alquiler turístico el marco cambió en 2025: hoy el propietario necesita aprobación expresa previa de la junta de propietarios, con mayoría de tres quintos, para iniciar la actividad. Y por encima está la capa que de verdad decide: el planeamiento urbanístico municipal y la habilitación autonómica, con moratorias, cupos y zonas cerradas en Barcelona, Baleares, Canarias, Madrid, Valencia, Málaga o Sevilla.

Para el cambio de uso de local a vivienda, el escollo casi nunca es la comunidad: es la normativa de habitabilidad —altura libre, ventilación e iluminación natural— y el planeamiento municipal.

→ Alquiler turístico, cambio de uso y otras limitaciones

10. La firma y lo que viene después

En la notaría se comprueban las últimas cosas: la nota registral del día, que las cancelaciones pendientes llegan, que se retienen del precio los importes de plusvalía, comunidad y suministros, y que la posesión y las llaves se entregan cuando se ha pactado.

Y después queda una lista que se olvida con la resaca de la firma: inscribir en el Registro, liquidar el ITP en plazo, cambiar la titularidad en Catastro, IBI, suministros y comunidad, tener el seguro de hogar activo desde el mismo día y guardar todas las facturas de reforma —que restarán en la ganancia patrimonial el día que vendas, veinte años después.

→ El día de la firma y los trámites posteriores

Los ocho errores que salen más caros

1. Entregar dinero —aunque sea de reserva— antes de tener la nota simple.
2. Firmar arras sin especificar que son penitenciales y sin condición suspensiva de financiación.
3. Exonerar al vendedor del certificado de deudas de la comunidad.
4. No consultar el valor de referencia del Catastro antes de cerrar el precio.
5. Confundir que el vendedor haya pagado su hipoteca con que esté cancelada en el Registro.
6. Dar por hecho que se podrá alquilar como turístico, hacer obras o cambiar el uso.
7. Vaciar el fondo de emergencia para llegar a la entrada.
8. Alargar el plazo de la hipoteca para que la cuota "quepa".

Por eso, sin prisa

La presión de tiempo es la herramienta de venta más eficaz que existe en el sector inmobiliario, y también la más barata: no cuesta nada decir que hay otra pareja mirándolo. Casi ninguna de las comprobaciones de esta guía lleva más de una semana, y casi todas cuestan menos de cien euros. La operación entera son varios cientos de miles.

Perder una vivienda por comprobar sale barato. Comprarla sin comprobar, no.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →