Cuánto puedes pagar realmente por una vivienda

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda. Es el primer paso, y el que más gente se salta.

La secuencia habitual es esta: se mira un portal inmobiliario, se encuentra un piso que gusta, se divide el precio entre los años de hipoteca, sale una cuota que parece asumible y se llama a la agencia. A partir de ahí todo el proceso consiste en justificar una decisión ya tomada.

El cálculo correcto va en la otra dirección. Se empieza por lo que tienes, se termina en un número, y ese número es el precio máximo por encima del cual no se abre ni un anuncio.

Los tres números con los que se empieza

Antes de nada, tres cifras. Sin ellas no se puede calcular nada, y con ellas el cálculo se hace en diez minutos.

El ahorro disponible. No el saldo de la cuenta: lo que puedes destinar a esta operación después de apartar el fondo de emergencia. Volveremos a esto, porque es el punto donde más gente se engaña a sí misma.

Los ingresos netos estables. No el mejor año. No contando el bonus variable, ni las horas extra, ni el trabajo que empieza el mes que viene. Si eres autónomo, la media de los últimos tres ejercicios, que además es lo que va a mirar el banco.

Las deudas vivas. Préstamo del coche, financiación de muebles, tarjetas aplazadas, avales que hayas prestado a alguien. Todo eso resta capacidad de endeudamiento, euro a euro, y el banco lo va a ver en la CIRBE.

Techo número uno: el ahorro

Los bancos financian con carácter general el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Ese matiz importa más de lo que parece, y volveremos a él.

El 20 % restante lo pones tú. Y encima van los impuestos y gastos de la compra, que están entre el 10 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma y que no se financian con la hipoteca: hay que tenerlos en efectivo el día de la firma. Los tienes desglosados en la ficha de gastos e impuestos.

Sumando, hace falta en torno al 31 % del precio en dinero contante.

Dado un ahorro disponible, el precio máximo sale de dividir:

Precio máximo = ahorro disponible ÷ 0,31

Con 70.000 € disponibles: 225.000 € de precio máximo, aproximadamente.

Comprobación de esa cifra: sobre 225.000 €, la entrada del 20 % son 45.000 € y los gastos al 11 % son 24.750 €. Total: 69.750 €. Encaja.

El riesgo de la tasación

Si el banco financia el 80 % del menor entre precio y tasación, una tasación por debajo del precio pactado te obliga a poner la diferencia entera.

Ejemplo: pactas 225.000 € y la tasación sale en 210.000 €. El banco presta el 80 % de 210.000, es decir 168.000, no los 180.000 que esperabas. Tienes que aportar 12.000 € más de los previstos, y los necesitas para la fecha de la escritura.

Por eso conviene dejar margen y no calcular al céntimo. Y por eso la condición suspensiva de financiación en el contrato de arras no es un lujo: es lo que evita perder la señal cuando pasa esto.

Techo número dos: la nómina

La banca trabaja con un límite de esfuerzo de entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos, contando todas las deudas, no solo la hipoteca.

Ese 35 % es un techo de concesión, no una recomendación de vida. Al 35 %, un año malo —una reducción de jornada, un gasto médico, un coche que muere— deja de ser un contratiempo y pasa a ser un problema de liquidez. La franja cómoda está bastante por debajo.

Con unos ingresos netos conjuntos de 3.000 €/mes, el 35 % son 1.050 € de cuota máxima. Al 30 %, son 900 €.

Traducir esa cuota a capital depende del tipo de interés y del plazo. Como referencia, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda rondaba el 2,9 % a mediados de 2026, con plazos medios de 25 años.

A un 3 % y 30 años, una cuota de 1.050 € corresponde a unos 249.000 € de préstamo, que con el 80 % de financiación da un precio de unos 311.000 €.

Manda el techo más bajo

En el ejemplo, el ahorro permite 225.000 € y la nómina permite 311.000 €. El precio máximo es 225.000 €.

Este suele ser el resultado en la práctica: el cuello de botella es el ahorro, no el sueldo. Y explica por qué tanta gente con ingresos razonables tarda años en comprar, mientras los simuladores online —que solo miran la cuota— les dicen que podrían permitirse mucho más.

Sobre esos 225.000 €, la hipoteca de 180.000 a 30 años y al 3 % sale por unos 759 € al mes: el 25 % de los ingresos. Cómodo, con margen para que suban los tipos si el préstamo es variable o mixto, y con capacidad de ahorro intacta. Puedes comprobarlo con tus propias cifras en la calculadora de hipoteca.

El fondo de emergencia no entra en la entrada

Es tentador. El fondo de emergencia lleva ahí meses o años sin hacer nada aparente, la entrada se queda a doce mil euros y la vivienda gusta. Vaciarlo parece un empujón razonable.

Lo que ocurre después es predecible. Una vivienda no es un alquiler: la caldera es tuya, la derrama es tuya, el ascensor es tuyo. Los primeros dos años de una compra concentran gastos que no existían antes, y llegan justo cuando el colchón está a cero. Entonces se pagan con tarjeta, con un préstamo personal al 9 % o con la cuenta en descubierto, y una operación que era buena empieza a costar dinero de verdad.

La regla es simple: el fondo de emergencia se dimensiona antes, se aparta, y no se toca para comprar. Si sin él no llega la entrada, es que todavía no toca comprar — y eso es información valiosa, no un fracaso.

Si quieres profundizar en cuánto debe tener ese fondo, lo he desarrollado en el artículo sobre el fondo de emergencia; y sobre dónde conviene tenerlo mientras tanto, en dónde guardarlo para que la inflación no se lo coma.

El primer año cuesta más de lo que dice la hoja de cálculo

Casi ningún presupuesto de compra incluye lo que viene después de la firma. Y viene:

• Mudanza, entre unos cientos y un par de miles de euros
• Muebles y electrodomésticos, sobre todo si es la primera vivienda
• Reforma mínima: pintura, enchufes, algún cambio de grifería. Casi nunca es cero
• Altas de suministros y a veces cambio de potencia o boletines
• Seguro de hogar, desde el día de la firma
• IBI, comunidad y basuras, que empiezan a correr desde el primer día
• Derrama de bienvenida, que aparece con una puntualidad asombrosa

Una previsión prudente es dejar apartados entre 5.000 y 10.000 € para el primer año, aparte de la entrada, los gastos y el fondo de emergencia. No siempre se gastan. Cuando se gastan, evitan financiarlos al 9 %.

El plazo: donde se pierde más dinero sin notarlo

Cuando la cuota no cabe, la salida fácil es alargar el plazo. Funciona: la cuota baja. Pero el precio de esa comodidad no aparece en ningún sitio visible.

Sobre una hipoteca de 180.000 € al 3 %:

Diez años más de plazo bajan la cuota unos 240 €, y cuestan unos 33.600 € adicionales en intereses.

No significa que treinta años sea siempre un error: dar aire al presupuesto tiene valor, y siempre se puede amortizar anticipadamente. Significa que es una decisión con precio, y que conviene tomarla sabiendo cuál es, no como consecuencia automática de haber elegido un piso que se sale del presupuesto.

Cifras ilustrativas, calculadas a tipo fijo constante para comparar plazos.

Cuándo comprar es peor que alquilar

Comprar tiene un coste de entrada y otro de salida que el alquiler no tiene: en torno a un 10-12 % al entrar, y comisión de agencia, plusvalía y posible ganancia patrimonial al salir.

Ese coste hay que amortizarlo en el tiempo. Si el horizonte previsible es inferior a cinco o siete años, es muy probable que alquilar salga mejor, salvo que el mercado suba con fuerza — y eso no se puede dar por hecho.

Señales de que quizá no toca comprar todavía:

• Movilidad laboral real a la vista, propia o de la pareja
• Situación personal en cambio
• Contrato reciente o periodo de prueba
• Ingresos que dependen mucho de la parte variable
• La entrada solo llega vaciando el fondo de emergencia
• La cuota se acerca al 35 % desde el primer día

Ninguna de estas cosas impide comprar. Todas encarecen la probabilidad de tener que deshacer la operación pronto, que es cuando comprar sale caro de verdad.

Los avales ICO, y qué no cubren

Si tienes menos de 36 años o hijos a cargo, la línea de avales del ICO permite financiar hasta el 100 % del precio, avalando el Estado hasta el 20 % del préstamo —el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior—. El plazo para formalizar está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027, con límites de renta modulados por provincia y un patrimonio neto máximo.

Dos avisos.

No cubren impuestos ni gastos. El 10-12 % lo sigues necesitando en efectivo.

Financiar el 100 % aumenta la cuota y el riesgo. Empiezas sin colchón de valor: si el precio de mercado cae un 10 %, debes más de lo que vale la vivienda, y eso limita mucho la capacidad de venderla o de refinanciar. Es una herramienta útil para quien no puede reunir la entrada, no un atajo para comprar más caro.

Pide la preaprobación antes de enamorarte de un piso

Ir al banco antes de buscar tiene tres ventajas y ningún inconveniente.

Te da un número real, no una estimación de simulador. Te coloca en mejor posición para negociar, porque llegas con la financiación encarrilada. Y sobre todo, evita el escenario clásico: firmar arras confiando en que el banco dirá que sí, y descubrir tres semanas después que no.

La preaprobación no te compromete a nada, no es vinculante y se puede pedir en varias entidades. Lo que sí conviene es no dispararlas todas a la vez sin motivo: cada solicitud formal deja rastro.

Antes de abrir un solo anuncio, ten hecho esto

• Ahorro total, separando lo que es fondo de emergencia y no se toca
• Ingresos netos estables calculados sobre un año normal, no el mejor
• Deudas vivas sumadas
• Techo del ahorro calculado (ahorro disponible ÷ 0,31)
• Techo de la nómina calculado (30-35 % de ingresos, menos deudas)
• Precio máximo = el menor de los dos, y anotado
• Margen previsto por si la tasación sale baja
• Entre 5.000 y 10.000 € reservados para el primer año
• Horizonte temporal honesto: ¿cinco o siete años en esta vivienda?
• Preaprobación pedida
• Aval ICO comprobado si aplica

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ahorro necesito para comprar un piso de 200.000 €?

En torno a 62.000 €: 40.000 de entrada (20 %) y unos 22.000 de impuestos y gastos. Más el fondo de emergencia, que no cuenta como ahorro disponible.

¿Puedo comprar sin entrada?

Con avales ICO se puede financiar hasta el 100 % del precio si cumples los requisitos, pero los impuestos y gastos siguen siendo tuyos y en efectivo.

¿Qué porcentaje de mi sueldo puede ir a la hipoteca?

La banca admite hasta el 30-35 % de los ingresos netos contando todas las deudas. Es un techo de concesión, no una recomendación: por debajo del 30 % se vive bastante mejor.

¿Se pueden financiar los gastos de la compra?

Con carácter general no. Algunas entidades ofrecen financiación superior al 80 % en casos concretos, pero suele salir caro en tipo y en condiciones.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

El banco presta sobre el valor menor, así que tienes que aportar tú la diferencia. Es una de las razones para pactar la condición suspensiva de financiación en las arras.

¿Es mejor hipoteca a 20 o a 30 años?

A 30 la cuota es más baja y el coste total bastante más alto. Si el presupuesto lo permite, el plazo corto ahorra decenas de miles de euros; si no, siempre se puede amortizar anticipadamente después.

Por eso, sin prisa

Este cálculo se hace en una tarde y no cuesta nada. Es también el único momento del proceso en el que se decide con la cabeza fría, sin un piso concreto delante y sin nadie diciendo que hay otra pareja interesada.

Un número escrito antes de empezar a buscar vale por diez conversaciones difíciles después. Y si ese número dice que todavía no toca, hacer caso es exactamente igual de útil que comprar.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →