Todos los gastos e impuestos de comprar una vivienda

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda.

El precio del anuncio no es lo que cuesta la vivienda. Encima hay que sumar un bloque de impuestos y gastos que no se financian con la hipoteca y que hay que tener en efectivo el día de la firma. Es la razón número uno por la que una operación se cae en el último momento.

La regla de bolsillo es del 10 al 12 % del precio. Sirve para hacerse una idea, pero se queda corta en varias comunidades autónomas y sobra en otras, porque el impuesto principal lo fija cada una.

Segunda mano: el impuesto de transmisiones patrimoniales

El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y se paga donde está el inmueble, no donde vives tú. Cada comunidad fija su propio tipo, y las diferencias son enormes: el mismo piso, al mismo precio, puede costar en impuestos menos de la mitad en una comunidad que en otra.

Lo paga siempre el comprador, y se liquida con el modelo 600 (o el que use tu comunidad) en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Es el plazo que más se incumple, y el recargo es perfectamente evitable.

Los tipos generales

Sin entrar en la tabla completa —que cambia varias veces al año y conviene consultar siempre en el portal tributario de tu comunidad—, el mapa a grandes rasgos es este:

• En el extremo bajo del régimen común, Madrid con un 6 %.
• En la parte media, la mayoría: entre el 6,5 % y el 8 %.
• En el extremo alto, escalas progresivas que llegan al 10 %, al 12 % y hasta al 13 % en los tramos superiores, como ocurre en Cataluña y Baleares.
• En los territorios forales —los tres del País Vasco y Navarra— el régimen es distinto y la vivienda tributa a tipos sensiblemente más bajos.

Sobre una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre un 6 % y un 10 % son 10.000 euros. No es un matiz: es la reforma de la cocina entera.

Los tipos reducidos, que es donde está el dinero

Casi todas las comunidades tienen tipos rebajados, y son el apartado que más gente se deja sin mirar. Los colectivos que suelen beneficiarse:

• Jóvenes, con el corte según la comunidad en 35, 36 o 40 años
• Familias numerosas y, cada vez en más comunidades, familias monoparentales
• Personas con discapacidad, normalmente a partir del 33 % o del 65 %
• Víctimas de violencia de género y de terrorismo
• Compras en municipios pequeños o en riesgo de despoblación, donde algunas comunidades bajan a tipos casi simbólicos

Casi siempre van acompañados de requisitos acumulativos: que sea vivienda habitual, un límite de valor del inmueble, un límite de renta o de patrimonio, la obligación de ocuparla en un plazo y la de mantenerla varios años. Y a menudo hay que hacerlo constar expresamente en la escritura: si no se dice ahí, se pierde.

Consúltalo antes de negociar el precio, no después. Un límite de valor de, por ejemplo, 150.000 € significa que comprar por 152.000 puede salir más caro que comprar por 149.000.

Obra nueva: IVA y actos jurídicos documentados

Cuando la vivienda se compra al promotor, no hay ITP. Hay dos impuestos:

IVA del 10 % sobre el precio, incluidas hasta dos plazas de garaje y los trasteros que se transmitan conjuntamente con la vivienda. Baja al 4 % solo en vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública — no en toda la VPO. Y sube al 21 % en suelo, locales y en garajes o trasteros que se compren sueltos.

AJD, que también fija cada comunidad y se mueve aproximadamente entre el 0,75 % y el 1,5 %, con reducciones frecuentes para jóvenes, vivienda habitual y vivienda protegida.

Sumando, la obra nueva sale normalmente algo más cara en impuestos que la segunda mano en las comunidades de ITP bajo, y más barata en las de ITP alto.

El valor de referencia del Catastro: la trampa silenciosa

Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP no es el precio que pagas: es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio declarado sea superior, en cuyo caso manda el precio. Es decir, funciona como un suelo.

Qué significa en la práctica: si compras por 180.000 € una vivienda cuyo valor de referencia es 210.000 €, pagas el impuesto sobre 210.000 aunque tu precio sea real, esté justificado y conste en escritura. Y si autoliquidas sobre 180.000, la comunidad te girará una liquidación complementaria por la diferencia, con intereses y, en su caso, con sanción.

Se aplica también en subastas.

Cómo se consulta. En la Sede Electrónica del Catastro, gratis, identificando el inmueble por referencia catastral. Se hace en dos minutos y hay que hacerlo antes de firmar arras, porque si aparece una diferencia importante cambia el coste de la operación y por tanto lo que estás dispuesto a pagar.

Cómo se impugna. El valor de referencia se puede combatir, pero no ignorándolo. Hay dos vías:

1. Autoliquidar por el valor de referencia y después solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
2. Autoliquidar por el valor real y recurrir la liquidación que gire la Administración, primero en reposición o ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional, y después en vía contencioso-administrativa.

En ambos casos la Administración tiene que pedir informe al Catastro, y a ti te toca probar que el valor no se corresponde con la realidad del inmueble: tasación pericial, informe técnico, acta notarial con fotografías del estado real. Funciona sobre todo cuando la vivienda está en mal estado, tiene servidumbres o alguna circunstancia que el valor de referencia no recoge.

El Tribunal Constitucional avaló el sistema en febrero de 2026, subrayando a la vez que el contribuyente puede probar el error. Y hay pendiente ante el Tribunal Supremo una cuestión relevante: si basta una tasación pericial para desvirtuarlo. Mientras no se resuelva, conviene no dar por hecho que impugnar sea sencillo.

Notaría, registro y gestoría

Notaría. Los aranceles están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y el notario solo puede aplicar un descuento voluntario limitado, así que no hay grandes diferencias de precio entre despachos. Orden de magnitud para una compraventa normal: 600 a 1.200 €.

Aquí hay un detalle negociable que casi nadie negocia. El artículo 1455 del Código Civil dice que los gastos de otorgamiento de la escritura —la matriz— son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y siguientes, del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica se pacta casi siempre que lo pague todo el comprador, y se hace constar así en la escritura. Es legal, y también es discutible: se discute en las arras, no en la notaría.

Registro de la Propiedad. Arancel del Real Decreto 1427/1989, a cargo del comprador. Del orden de 400 a 900 €.

Gestoría. En la compraventa es un servicio libre y opcional: puedes liquidar el impuesto e inscribir tú mismo. Si hay hipoteca, la gestoría es obligatoria y la paga el banco. Del orden de 200 a 500 €.

Tasación, si hay hipoteca: 250 a 600 €, a cargo del comprador. Es tuya, tiene una validez de seis meses y puedes llevarla a otra entidad.

Estos importes son orientativos y dependen del precio del inmueble y del municipio.

Lo que NO paga el comprador

Conviene saberlo porque hay quien intenta colarlo.

La plusvalía municipal. El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga el vendedor: es el contribuyente por ley. Con una excepción importante: si el vendedor es una persona física no residente, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente, tiene que liquidarla e ingresarla, y luego repetir contra el vendedor. En esos casos se retiene del precio en la firma.

Los gastos de la hipoteca. Desde 2018 y 2019, el banco paga la notaría del préstamo, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo. El cliente solo paga la tasación y las copias que pida. Lo tienes desarrollado en la ficha de la hipoteca.

La cancelación de la hipoteca del vendedor, que corresponde a quien tiene que entregar la finca libre de cargas. Del orden de 300 a 1.000 €.

El IBI del año de la compra

El sujeto pasivo del IBI es quien fuera propietario a 1 de enero, así que el recibo del año de la venta le llega al vendedor.

Pero el Tribunal Supremo, en la sentencia 409/2016, de 15 de junio, estableció que — salvo pacto en contrario— el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI desde la fecha de la entrega hasta el 31 de diciembre, sin necesidad de que se haya pactado expresamente.

O sea: el prorrateo es la regla supletoria. Si no quieres pagarlo, tiene que decirlo el contrato de arras.

Si el vendedor no reside en España

El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión. No es un impuesto adicional para ti: es un pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente, que luego regulariza y pide devolución si procede.

Si no lo retienes, el inmueble queda afecto al pago y respondes tú. Es uno de los errores más caros que puede cometer un comprador mal asesorado, y aparece más de lo que parece en zonas de costa.

Un ejemplo completo

Vivienda de segunda mano, 250.000 €, comprador que financia con hipoteca.

Contando una entrada del 20 % (50.000 €) más los gastos. Es la cifra que hay que tener antes de empezar a mirar, y por eso la primera ficha de esta guía es cuánto puedes pagar realmente.

Ayudas que reducen la factura

Avales ICO para jóvenes y familias. No son dinero, son garantía: el Estado avala hasta el 20 % del préstamo —el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior—, lo que permite financiar hasta el 100 % del precio. Importante: los impuestos y gastos de esta ficha no entran en el aval. El plazo para formalizar está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027.

Deducciones autonómicas en la declaración de la renta. La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció en 2013, salvo régimen transitorio para compras anteriores a esa fecha. Pero varias comunidades mantienen deducciones propias por adquisición de vivienda habitual, por edad, por municipio pequeño o por rehabilitación. Se consultan en el portal tributario de tu comunidad y se aplican el año siguiente a la compra.

Ayudas a la compra en municipios pequeños. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 no contempla ayuda directa a la compra en mercado libre, pero sí una ayuda para menores de 35 años que compran primera vivienda en municipios de menos de 10.000 habitantes. Se gestiona por las comunidades autónomas.

Antes de cerrar el precio, ten hecho esto

• Valor de referencia del Catastro consultado en la Sede Electrónica
• Tipo de ITP de tu comunidad comprobado en su portal tributario
• Tipos reducidos: comprobado si encajas en alguno y qué requisitos tiene
• Verificado si hay un límite de valor que convenga no rebasar
• Presupuesto de notaría, registro y gestoría
• Reparto de gastos pactado por escrito en las arras
• Prorrateo del IBI pactado
• Si el vendedor es no residente: retención del 3 % prevista
• Aval ICO comprobado si aplica
• Recordatorio para liquidar el impuesto dentro de los 30 días hábiles

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que tener ahorrado además de la entrada?

Entre un 10 % y un 12 % del precio, y algo más en las comunidades con ITP alto. No se financia con la hipoteca.

¿Qué pasa si escrituro por debajo del valor de referencia del Catastro?

La comunidad autónoma girará una liquidación complementaria por la diferencia, con intereses y posible sanción, aunque el precio pagado sea real.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

El vendedor. Salvo que sea persona física no residente: entonces el comprador es sustituto del contribuyente y debe ingresarla.

¿Se pueden financiar los gastos de la compra?

Con carácter general no. Los avales ICO permiten financiar hasta el 100 % del precio, pero expresamente no cubren impuestos ni gastos.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?

30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

¿Los tipos reducidos se aplican solos?

No. Hay que cumplir los requisitos y, en muchas comunidades, hacerlos constar expresamente en la escritura. Si no se dice ahí, se pierden.

Por eso, sin prisa

De todos los números de una compra, estos son los únicos que se conocen con exactitud antes de firmar nada. El precio se negocia, la tasación sorprende y la reforma siempre se pasa del presupuesto — pero el impuesto, la notaría y el registro se pueden calcular con una tarde de trabajo.

Y sin embargo es donde más gente improvisa. Consultar el valor de referencia y el tipo de tu comunidad cuesta veinte minutos, y es lo que decide si esos veinte mil euros que tenías apartados llegan o no llegan el día de la firma.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →