Qué mirar y qué preguntar en cada visita

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda.

Una visita de veinte minutos, un martes a mediodía, con el sol entrando y un comercial hablando, no es información. Es una puesta en escena, y está bien hecha: se ventila antes, se encienden todas las luces, se abren las persianas y se elige la mejor hora del día.

Todo lo que se decide en esa media hora se paga durante treinta años. Compensa volver.

Una visita no es visitar

Vuelve. Entre semana y en fin de semana. De día y de noche. Con lluvia, si se puede.

Cada momento enseña algo distinto:

• Un día laborable por la mañana: tráfico, obras, ruido de comercio y de colegio.
• Una tarde: la luz real a las cinco, cuando ya no está el sol de mediodía tapando todo.
• Una noche de viernes o sábado: el ocio de la zona, los bares del bajo, quién entra y sale del portal.
• Un día de lluvia: filtraciones, humedad, cómo huele, si el portal se inunda.

Y siempre que puedas, ve sin el comercial delante todo el rato. Media hora sola en un piso vacío revela más que cualquier explicación.

La zona: lo que no se puede cambiar nunca

Ruido real. Ventanas cerradas y ventanas abiertas. Un piso a pie de calle con terraza de bar debajo no mejora con obras.

Transporte, comercio y servicios, medidos en minutos andando de verdad, no según el anuncio.

Aparcamiento, y si hay zona regulada.

Qué se puede construir alrededor. Es la comprobación que casi nadie hace y que más disgustos da: un solar vacío enfrente, con vistas despejadas, puede ser un edificio de seis plantas en tres años. Se consulta el planeamiento urbanístico en el ayuntamiento, y es gratis.

Riesgo de inundación. Los visores oficiales de las confederaciones hidrográficas y la cartografía municipal permiten comprobar si la parcela está en zona inundable. Afecta a la seguridad, al seguro y al valor.

Actividad en los bajos del edificio. Hostelería, ocio nocturno, obradores, talleres. Y también los locales vacíos, que pueden convertirse en cualquiera de esas cosas.

Presencia de pisos turísticos en el edificio y en el portal, que cambia bastante la convivencia. Y si tu plan es justamente ese, mira antes la ficha de usos y limitaciones.

El edificio: donde están las derramas

• Año de construcción, que condiciona instalaciones, aislamiento y normativa aplicable
• Fachada y cubierta: grietas, desconchones, humedades, remiendos recientes
• Portal y zonas comunes: su estado dice mucho de cómo funciona la comunidad
• Ascensor: si existe, si llega a cota cero, qué antigüedad tiene
• Patios interiores: estado, ventilación, ruido
• Instalaciones comunes: bajantes, antena, contraincendios, gas
• Número de viviendas: cuantas menos, más se reparte cada derrama

Lo que veas aquí se contrasta después con las actas y la ITE, que están en la ficha de la comunidad de propietarios.

La vivienda por dentro

La superficie, que casi nunca es la que dicen

Hay tres números distintos y los anuncios mezclan los tres:

• Superficie útil: lo que pisas.
• Superficie construida: incluye muros y tabiques.
• Construida con elementos comunes: añade la parte proporcional de portal, escalera y rellanos.

Lleva un metro láser —cuestan poco— y mide las estancias principales. Después contrasta con el Catastro y con la nota simple: si los tres números no cuadran, hay algo que entender antes de firmar.

La luz y la orientación

No se pueden cambiar. Comprueba la orientación real con el móvil, no la que dice el anuncio, y vuelve a una hora distinta. Un piso a norte en una calle estrecha necesita luz artificial todo el día, y eso se nota en la factura y en el ánimo.

Humedades

Mira en las esquinas, bajo las ventanas, detrás de los armarios empotrados, en los techos de los baños y en las paredes que dan a patios o a la fachada norte.

Señales: pintura reciente en una sola pared, olor a cerrado que no se va, rodapiés hinchados, manchas circulares, moho en las juntas. Y desconfía del ambientador enchufado.

La instalación eléctrica

Abre el cuadro. Si tiene fusibles de porcelana o pocos automáticos, es una instalación antigua y hay que presupuestar el cambio completo, que no es barato ni limpio. Comprueba la potencia contratada en una factura y pregunta si hay boletín.

Fontanería y saneamiento

Abre grifos, comprueba la presión y mira debajo de los lavabos. En fincas antiguas, pregunta por las bajantes y por si queda plomo en las tuberías.

Calefacción y agua caliente

Qué sistema es, qué antigüedad tiene la caldera y cuánto cuesta realmente, que se comprueba pidiendo facturas de invierno, no preguntando.

Carpintería, ventanas y aislamiento

Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, cristal simple, persianas con cajón sin aislar. Es de lo más caro de sustituir y de lo que más impacto tiene en el confort. Cierra una ventana y escucha.

El certificado energético frente a la realidad

Compáralo con lo que estás viendo. Una letra E, F o G en una vivienda con calefacción es un aviso sobre la factura. Y recuerda que una calificación D o superior mejora las condiciones del aval ICO.

Lo que no se puede cambiar de la distribución

Muros de carga, patios, bajantes, salidas de humos, altura libre. Antes de comprar contando con "tirar ese tabique", conviene saber si es un tabique.

Cocina y baños

Es donde más se dispara el presupuesto de reforma. Calcula lo que costaría sustituirlos enteros y decide si ese número cabe en tu operación.

Preguntas que hay que hacer, y anotar

• ¿Por qué venden? La respuesta, y sobre todo cómo la dan, informa.
• ¿Cuánto lleva en venta? ¿Ha bajado de precio?
• ¿Está alquilada? Cambia mucho las cosas.
• ¿Cuánto se paga de comunidad? Pide el recibo, no la cifra de memoria.
• ¿Y de IBI?
• ¿Hay derramas aprobadas o previstas?
• ¿Qué muebles y electrodomésticos se quedan?
• ¿Se ha reformado algo? ¿Con licencia?
• ¿Hay plaza de garaje o trastero? ¿Son fincas registrales independientes?
• ¿Cuál es el consumo habitual de luz y gas?

Anótalo todo el mismo día. Después de la quinta visita, los pisos se mezclan.

Habla con un vecino

Es el mejor consejo práctico de esta ficha y el que menos gente sigue.

Cinco minutos en el portal, en el ascensor o en el bar de al lado. Nadie tiene incentivo para venderte nada y casi todo el mundo tiene ganas de contarlo: los ruidos, las humedades recurrentes, las obras que vienen, cómo son las juntas, qué tal el administrador, por qué se va el que vende.

Cuándo llevar a alguien que sepa

Un arquitecto técnico o un aparejador cobra del orden de 200 a 400 € por un informe previo de estado. Compensa claramente si:

• El edificio tiene más de cuarenta o cincuenta años
• Hay indicios de humedades o de grietas
• La vivienda está muy reformada y no sabes qué hay debajo
• Vas a hacer una reforma importante y necesitas saber qué es viable
• El importe de la operación es alto

Un informe de 300 € que detecta una instalación eléctrica a cambiar o una estructura tocada es la mejor inversión de todo el proceso.

La segunda visita, con la lista en la mano

La primera visita es para saber si te gusta. La segunda es para comprobar. Ve con la lista impresa, con el metro, con el móvil para fotos y con tiempo.

Y una regla que ahorra dinero: lo que no se puede cambiar pesa más que lo que sí. La cocina se reforma, la orientación no. El parqué se cambia, el vecino de arriba no. El precio se negocia, la calle no.

Checklist de visita

• Visitada al menos dos veces, en días y horas distintos
• Superficie útil medida y contrastada con Catastro y nota simple
• Orientación y luz comprobadas a distintas horas
• Ruido con ventanas abiertas y cerradas
• Humedades revisadas en esquinas, ventanas, armarios y techos de baño
• Cuadro eléctrico abierto y potencia comprobada
• Presión de agua y estado de bajantes
• Antigüedad de la caldera y facturas de invierno
• Carpintería, cristales y aislamiento
• Muros de carga identificados si hay reforma prevista
• Fachada, cubierta, portal y ascensor revisados
• Planeamiento urbanístico del entorno consultado
• Zona inundable comprobada
• Actividad de los bajos y locales vacíos
• Recibos de comunidad, IBI y suministros pedidos
• Garaje y trastero: superficie real y situación registral
• Conversación con un vecino
• Informe técnico valorado si el inmueble es antiguo o caro

Preguntas frecuentes

¿Cuántas veces hay que visitar un piso antes de comprarlo?

Al menos dos, en días y horas distintos. Si puede ser, una de ellas de noche o en fin de semana.

¿Cómo sé si un piso tiene humedades?

Busca en esquinas, bajo ventanas, detrás de armarios empotrados y en techos de baño. Desconfía de una sola pared recién pintada y del olor a cerrado que no se va.

¿Qué es la superficie útil y por qué no coincide con el anuncio?

La útil es la que se pisa; la construida incluye muros y a veces la parte proporcional de zonas comunes. Los anuncios suelen dar la construida, que es mayor.

¿Merece la pena contratar a un técnico antes de comprar?

En edificios antiguos, con indicios de patologías o en operaciones altas, sí. Entre 200 y 400 € frente a decenas de miles en juego.

¿Puedo saber qué van a construir enfrente?

Sí, consultando el planeamiento urbanístico en el ayuntamiento. Es gratis y casi nadie lo hace.

Por eso, sin prisa

Volver a ver un piso no cuesta nada y es lo único que separa comprar lo que has visto de comprar lo que te han enseñado.

Si te dicen que no hay tiempo para una segunda visita porque hay otra pareja interesada, ya has aprendido algo importante sobre cómo va a ser el resto de la operación.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →