Cómo elegir hipoteca y qué te tiene que dar el banco

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda.

Es el paso donde se juegan más euros de toda la operación, y también donde peor se compara. La conversación típica en la oficina gira alrededor de una cifra —la cuota— que es precisamente la que menos información contiene, porque se puede bajar todo lo que haga falta simplemente alargando el plazo.

Comparar hipotecas bien es aburrido y lleva un par de tardes. Sobre un préstamo de 180.000 € a treinta años, esas dos tardes valen fácilmente veinte o treinta mil euros.

Compara por TAE, no por cuota

La cuota depende de tres cosas: capital, tipo y plazo. Como el plazo lo elige el banco al hacerte la propuesta, la cuota se puede maquillar sin tocar el precio real del dinero.

Lo que sí compara peras con peras:

La TAE, que incorpora el tipo de interés, las comisiones y el coste de los productos vinculados que condicionan la bonificación. Es el número que la ley obliga a calcular de forma homogénea.

El coste total del préstamo, es decir, cuánto vas a devolver en total. Aparece en la FEIN y es el dato que más cuesta olvidar una vez lo has visto.

Y una advertencia sobre las simulaciones: lo que te enseñan en una primera visita, o lo que sale de un simulador web, no es una oferta. La comparación de verdad se hace con la FEIN de cada entidad encima de la mesa, porque es el único documento con formato normalizado y contenido vinculante.

Para hacerte una idea previa del coste total y de cuánto pesan los intereses, puedes usar la calculadora de hipoteca de esta web: no sustituye a la FEIN, pero sirve para llegar a la oficina sabiendo qué números esperar.

Fijo, variable o mixto

No es una cuestión de acertar con los tipos futuros. Es una cuestión de qué pregunta quieres responder.

Fijo. Pagas siempre lo mismo. Compras tranquilidad y previsibilidad, y lo pagas con un tipo de partida más alto que el variable del momento. Tiene sentido si el presupuesto es ajustado, si el plazo es largo o si simplemente no quieres tener que pensar en esto cada seis meses.

Variable. Un diferencial fijo más el Euríbor, con revisiones normalmente semestrales o anuales. El tipo de salida es más bajo y asumes tú la incertidumbre. Tiene sentido si tienes margen de sobra en la cuota, si el plazo es corto o si prevés amortizar pronto.

Mixto. Un primer tramo a tipo fijo —habitualmente entre tres y quince años— y el resto a variable. Se ha convertido en el producto dominante porque permite al banco ofrecer un tipo de entrada atractivo.

La pregunta que hay que hacer con un mixto, y que casi nadie hace: qué pasa exactamente el día que termina el tramo fijo. Cuál es el diferencial que se aplicará después, cómo queda el capital pendiente en ese momento y qué cuota saldría con distintos escenarios de Euríbor. Si el banco no te lo pone por escrito, tienes media oferta.

Y en cualquier hipoteca variable, comprueba cómo está redactada la revisión y que no haya límites a la baja del tipo.

La prueba de estrés que conviene hacerse: calcula la cuota con un Euríbor dos o tres puntos por encima del actual. Si con ese número la operación deja de ser viable, el problema no es el tipo de hipoteca — es el precio del piso.

Cuánto financian

Con carácter general, el 80 % del menor entre precio de compra y valor de tasación. El matiz del "menor" es el que produce sustos: si la tasación sale por debajo del precio pactado, la diferencia la pones tú, y para la fecha de la escritura.

Existen préstamos por encima del 80 %, y también la línea de avales del ICO, pero conviene entender que financiar más no es gratis: sube el tipo, sube la cuota y empiezas sin colchón de valor. Lo tienes desarrollado en la ficha de cuánto puedes pagar.

Lo que la Ley 5/2019 te garantiza

La ley de contratos de crédito inmobiliario cambió bastante las reglas, y sigue habiendo compradores que no usan los derechos que les da. Son estos.

La FEIN, diez días antes

El banco debe entregarte, con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma:

• La FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, que tiene carácter de oferta vinculante durante ese plazo.
• La FiAE, Ficha de Advertencias Estandarizadas, que destaca las cláusulas sensibles.
• En préstamos a tipo variable, un documento aparte con escenarios de cuotas en distintas hipótesis de tipos.
• Copia del proyecto de contrato, con el desglose de gastos.
• Las condiciones de los seguros que se exijan.
• La advertencia de que tienes derecho a asesoramiento notarial gratuito.

Todo ello se remite telemáticamente al notario que tú elijas.

Si un banco te mete prisa para firmar antes de que se cumplan los diez días, no te está haciendo un favor: está incumpliendo la ley. El plazo es tuyo, y es para leer.

En Cataluña, el Código de consumo eleva ese plazo. Comprueba el plazo aplicable si compras allí.

El acta notarial previa, gratuita

Como máximo el día anterior a la firma, tienes que comparecer ante el notario que hayas elegido. Allí se comprueba que se han cumplido los plazos, se te explican individualmente las cláusulas de la FEIN y la FiAE, y se hace un test de comprensión. Todo queda reflejado en un acta.

Dos cosas importantes: es gratuita —el notario no puede cobrarte por ella— y sin ella no puede autorizarse la escritura del préstamo.

Es la mejor media hora de asesoramiento gratuito de todo el proceso, y mucha gente la trata como un trámite. Ve con las preguntas escritas.

El reparto de gastos

Desde 2018 y 2019 no hay discusión posible:

Ojo con no confundirlo: esto son los gastos del préstamo. Los de la compraventa —notaría, registro y el impuesto de transmisiones— siguen siendo tuyos, y están en la ficha de gastos e impuestos.

Las vinculaciones: cuantifícalas antes de aceptarlas

La bonificación por productos vinculados es donde más se pierde por no hacer números. Seguro de hogar, seguro de vida, nómina domiciliada, tarjetas con gasto mínimo, plan de pensiones, alarma.

Cómo se decide bien, en tres pasos:

1. Pide las dos ofertas: con bonificación y sin ella. La ley obliga al banco a ofrecerte también el préstamo sin los productos combinados.
2. Suma el coste anual real de todo lo vinculado, no el precio del primer año promocional.
3. Compara TAE con TAE. A veces la bonificación compensa de sobra; a veces un seguro de vida a prima creciente se come el descuento a partir del quinto año.

Y hay dos preguntas que hay que hacer siempre:

¿Qué pasa si dejo de cumplir una vinculación? Normalmente el tipo sube en la parte proporcional, pero conviene ver cuánto y con qué rapidez.

¿Puedo cambiar de compañía? En el seguro de daños —el que cubre el continente y es obligatorio mientras haya hipoteca— la respuesta es sí: la entidad debe aceptar pólizas alternativas de otras compañías con coberturas equivalentes, y no puede cobrarte por analizarlas. Es un ahorro recurrente y silencioso que casi nadie reclama.

Las comisiones

De apertura. Es negociable y muchas entidades ya no la aplican. Si aparece, entra en la TAE.

Por amortización anticipada. Está limitada por ley, con topes distintos según el tipo de préstamo y el momento en que amortizas, y en todo caso no puede superar la pérdida financiera real de la entidad. Lo relevante: no es libre, así que si el banco te plantea una penalización alta, contrástala.

Por subrogación y por novación. También limitadas. Es lo que te permite cambiar de banco o renegociar más adelante sin quedar atrapado, y conviene tenerlo claro desde el principio: la hipoteca que firmas hoy no es para siempre.

Por reclamación de posiciones deudoras. Debe responder a un servicio efectivamente prestado; las cláusulas de importe fijo automático han sido declaradas abusivas en numerosos casos.

La tasación

La pagas tú, cuesta del orden de 250 a 600 €, y hay tres cosas que conviene saber:

• Es tuya. Puedes llevarla a otra entidad, que está obligada a aceptarla si la sociedad tasadora está homologada.
• Tiene una validez de seis meses.
• La elige el cliente, aunque el banco proponga la suya. Que la encargue el banco no lo hace obligatorio.

Y si la tasación sale por debajo del precio, no es solo un problema de financiación: es información. Alguien independiente acaba de decirte que estás pagando de más.

Avales ICO para jóvenes y familias

El Estado avala hasta el 20 % del préstamo —el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior—, lo que permite financiar hasta el 100 % del precio de compra o del valor de tasación, el menor de los dos. La cobertura del aval alcanza a los diez primeros años.

Requisitos principales: hasta 35 años, o sin límite de edad si hay menores a cargo; residencia legal en España en los dos años previos; primera vivienda y vivienda habitual; patrimonio neto máximo de 150.000 €; y límites de renta que desde junio de 2026 se modulan por provincia, con topes más altos en las provincias más caras.

El plazo para formalizar está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027.

Un dato honesto que rara vez se publica: a finales de 2025 se habían avalado alrededor de 9.000 operaciones, frente a las 50.000 que se preveían. La herramienta existe y funciona, pero está lejos de resolver el problema de acceso.

¿Compensa un bróker hipotecario?

Un intermediario negocia con varias entidades a la vez y presenta tu perfil de la forma que cada banco quiere verlo. Cobra normalmente un porcentaje del capital o una cantidad fija, y a veces cobra también del banco.

Compensa con más frecuencia si:

• Eres autónomo, tienes ingresos irregulares o llevas poco tiempo en el empleo actual
• Eres no residente o tienes ingresos en otra divisa
• Buscas por encima del 80 % de financiación
• No tienes tiempo material para recorrer cinco oficinas

Compensa menos si tu perfil es estándar —contrato indefinido, ahorro suficiente, sin deudas— porque ahí la competencia entre bancos ya juega a tu favor y puedes negociar tú.

En cualquier caso, pide por escrito cuánto cobra, quién le paga y con qué entidades trabaja. Un intermediario que solo trabaja con dos bancos no está comparando el mercado.

El plazo y la edad

El plazo determina el coste total mucho más que unas décimas de diferencial. Alargarlo para que la cuota quepa es la decisión más cara del proceso, y está desarrollada con números en la ficha de cuánto puedes pagar.

Sobre la edad: las entidades suelen exigir que el préstamo esté amortizado en torno a los 70-75 años del titular, lo que acorta el plazo disponible a partir de cierta edad y encarece la cuota. Es un factor que conviene mirar antes de decidir el plazo, no después.

Y una idea que ayuda a decidir con menos angustia: la hipoteca que firmas no es definitiva. Se puede amortizar anticipadamente, novar y subrogar a otra entidad. Lo que sí es difícil de deshacer es haber comprado un piso que no te podías permitir.

Antes de firmar la hipoteca, ten hecho esto

• Al menos tres ofertas comparadas por TAE y coste total
• FEIN de cada entidad solicitada y fechada
• Decisión fijo / variable / mixto tomada, y en mixto, condiciones del tramo posterior por escrito
• Prueba de estrés con el Euríbor dos o tres puntos más alto
• Vinculaciones cuantificadas a coste anual real, con oferta alternativa sin ellas
• Seguro de daños comparado con compañías externas
• Comisiones revisadas: apertura, amortización anticipada, subrogación, novación
• Tasación encargada y a tu nombre
• Acta notarial previa agendada con notario elegido por ti
• Verificado que el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo
• Aval ICO comprobado si aplica

Preguntas frecuentes

¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Depende de tu margen en la cuota y del plazo, no de acertar con los tipos. Si el presupuesto es ajustado o el plazo largo, la previsibilidad del fijo vale lo que cuesta. En un mixto, exige por escrito las condiciones del tramo posterior.

¿Cuántos días antes me tienen que dar la FEIN?

Al menos diez días naturales antes de la firma, y durante ese plazo es oferta vinculante.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

El banco: notaría del préstamo, registro, gestoría y AJD. El cliente paga la tasación y las copias que pida.

¿Puedo contratar el seguro de hogar con otra compañía?

Sí. El seguro de daños es obligatorio mientras haya hipoteca, pero la entidad debe aceptar pólizas alternativas con coberturas equivalentes y no puede cobrarte por estudiarlas.

¿Es obligatorio el seguro de vida?

No lo es por ley. Puede exigirse como producto combinado para obtener una bonificación, y entonces la decisión es económica: compara la TAE con y sin él.

¿Cuánto cuesta amortizar anticipadamente?

Está limitado por ley, con topes distintos según el tipo de préstamo y el momento, y nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad. Contrasta cualquier penalización elevada.

¿Cómo funcionan los avales ICO?

Avalan hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % con calificación energética D o superior, permitiendo financiar hasta el 100 % del precio. No cubren impuestos ni gastos. Plazo de formalización hasta el 31 de diciembre de 2027.

Por eso, sin prisa

La hipoteca es el único elemento de toda la compra que se puede negociar de verdad. El precio del piso lo marca un mercado y un vendedor; los impuestos los marca una comunidad autónoma. El diferencial, las comisiones y las vinculaciones los marca una conversación.

Y es también el único sitio donde la ley se ha puesto explícitamente de tu lado: diez días para leer, un notario que te lo explica gratis y una lista cerrada de gastos que paga el banco. Todo eso ya está pagado. Solo hay que usarlo.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →