Contrato de reserva y contrato de arras: qué firmas exactamente

Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda. Es el paso donde la operación deja de ser reversible, y también donde más gente firma sin saber qué está firmando.

Casi todo el mundo cree que el punto de no retorno es la notaría. No lo es. Cuando se llega a la escritura, lo importante ya se decidió semanas antes, en un documento de dos folios que se firmó en una oficina, con prisa y con alguien diciendo que hay otra pareja interesada.

El contrato de reserva: el papel que firmas con la agencia, no con el vendedor

El contrato de reserva no está regulado en el Código Civil. Es un contrato atípico, amparado en la libertad de pactos de los artículos 1255 y 1258, y eso significa que vale exactamente lo que diga su redacción, sin ningún régimen legal que corrija los desequilibrios.

Lo redacta la agencia. Lo firman el comprador y la agencia. Y con frecuencia el propietario no aparece por ninguna parte.

Los importes habituales son del 1 al 3 % del precio, o cantidades fijas de entre 1.000 y 6.000 euros.

Cuatro riesgos concretos:

El vendedor no queda vinculado. Si el propietario no firma el documento ni ha apoderado a la agencia para hacerlo en su nombre, no está obligado a nada. Puede vender a otro comprador al día siguiente. Tú tendrás una reclamación contra la inmobiliaria, no contra el dueño del piso, y no tendrás la vivienda.

El dinero suele ir a la cuenta de la agencia, no a la del vendedor. Recuperarlo cuando la operación se cae puede convertirse en una reclamación larga por una cantidad que no compensa un abogado.

La reciprocidad falta casi siempre. El modelo habitual dice que si el comprador no continúa, pierde la reserva; y que si el vendedor no continúa, se le devuelve lo entregado y nada más. Esa asimetría, frente a un consumidor, encaja en las cláusulas abusivas de los artículos 82, 85 y 87.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y es impugnable. Pero impugnarla cuesta tiempo y dinero: es mejor no firmarla.

Se firma antes de haber comprobado nada. Es el problema de fondo. La reserva se propone en caliente, el mismo día de la visita, cuando todavía no has visto la nota simple, ni el certificado de la comunidad, ni sabes si el piso tiene una carga o una obra sin legalizar.

Qué exigir si aun así vas a firmar una reserva: que la firme el propietario o alguien con poder acreditado; que se especifique a qué cuenta va el dinero y en qué concepto; que la devolución sea íntegra si aparecen cargas no declaradas o si no se llega a firmar el contrato de arras; y que se fije un plazo corto para elevar la reserva a arras.

Y por encima de todo: no entregues nada antes de tener la nota simple. Ni de reserva. Cuesta unos euros y se pide por internet, así que no hay ninguna razón razonable para saltárselo.

El contrato de arras: aquí sí se compra

Las arras son otra cosa. Es el acuerdo real de compraventa entre comprador y vendedor: se fija el precio, el plazo, quién paga qué y en qué estado se entrega la vivienda. Lo que queda pendiente es la escritura, que formaliza y consuma lo ya pactado.

El importe habitual va del 5 al 15 % del precio, y lo más común es el 10 %. El plazo típico hasta la escritura es de uno a tres meses, el tiempo que hace falta para cerrar la hipoteca.

El 10 % de un piso de 250.000 € son 25.000 €. Esa es la cantidad que decide si puedes echarte atrás, si te pueden obligar a comprar, o si el vendedor tendría que devolverte 50.000 para no venderte.

Y de eso depende una sola palabra en el contrato.

Los tres tipos de arras

La devolución del doble solo existe en las penitenciales. Es la contrapartida de poder marcharse: se paga por salir. En las otras dos nadie compra su salida, porque no la tiene — la parte que cumple puede obligar a la otra a comprar o a vender.

Arras confirmatorias: la señal de toda la vida

Son las ordinarias, y las que se presumen cuando el contrato no dice otra cosa.

La entrega de dinero confirma que la compraventa existe y está perfeccionada, y funciona como anticipo a cuenta del precio: el día de la escritura se descuenta de lo que queda por pagar. No abre ninguna puerta de salida.

Si una de las partes no cumple, la otra se mueve dentro del régimen general del artículo 1124 del Código Civil, y elige entre dos caminos:

Exigir el cumplimiento forzoso. El comprador puede demandar para que se otorgue la escritura y se le entregue la vivienda, y puede anotar preventivamente la demanda en el Registro de la Propiedad para que el vendedor no pueda vendérsela limpia a un tercero mientras dure el pleito. El vendedor, por su parte, puede demandar al comprador para que pague el precio y otorgue la escritura.

Resolver el contrato y reclamar los daños. Aquí la señal no funciona como tope: hay que probar el perjuicio real. Si es mayor que lo entregado, se puede reclamar más; si es menor, el juez puede conceder menos.

Es el tipo que más protege a quien quiere que la operación se cierre. Y el más peligroso para quien firma creyendo que se está guardando una salida.

Arras penitenciales: comprar el derecho a arrepentirse

Son la excepción, y hay que pactarlas expresamente. El artículo 1454 del Código Civil dice:

"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."

Lo que hacen en la práctica es ponerle precio a la retirada. El que se va paga una cantidad ya fijada y ahí termina todo: ni cumplimiento forzoso, ni reclamación de daños adicionales, ni discusión sobre el perjuicio real.

Cuatro detalles que rara vez se explican y que conviene tener claros:

Hay que pactar hasta cuándo se puede desistir. Lo lógico es fijar la fecha límite para otorgar la escritura. Si el contrato no dice nada, la facultad se entiende disponible hasta la consumación del contrato, y eso abre discusiones incómodas justo cuando peor vienen.

Si el contrato ha empezado a ejecutarse, la facultad decae. Entregada la posesión, o pagada como cumplimiento una parte relevante del precio, ya no cabe echarse atrás por esta vía.

La cifra no es simétrica en el bolsillo. El comprador arriesga lo que ha entregado; el vendedor, el doble. Cuanto más alta sea la señal, más caro le sale al vendedor arrepentirse. Por eso al vendedor le interesa una señal baja, y al comprador que de verdad quiere esa vivienda le interesa una señal alta.

Cubren el desistimiento, no el incumplimiento. Si el vendedor no es que se arrepienta, sino que ha ocultado una carga, no puede entregar libre de arrendatarios o incumple lo pactado, eso no se resuelve devolviendo el doble y a otra cosa: es un incumplimiento y se reclama por la vía general.

Es el tipo que le interesa al comprador que todavía no tiene la hipoteca cerrada. Aun así, no sustituye a la condición suspensiva de financiación: perder el 10 % del precio porque el banco dice que no sigue siendo perderlo.

Arras penales: la penalización pactada de antemano

Funcionan como una cláusula penal, regulada en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. No dan derecho a desistir. Son un acuerdo previo sobre cuánto se paga si se incumple, para no tener que discutir daños en un juzgado.

Sustituyen a la indemnización de daños, salvo pacto en contrario. Puede pactarse que la pena se sume a los daños, o que no impida exigir el cumplimiento. Esa redacción cambia mucho las cosas y conviene leerla despacio.

La parte que cumple conserva la opción del cumplimiento forzoso, si así se ha pactado. Es la diferencia esencial con las penitenciales: aquí la pena no compra la salida.

El juez puede moderar la pena (artículo 1154) cuando la obligación se ha cumplido en parte o de forma irregular. No cuando simplemente parezca alta: la moderación existe para el cumplimiento parcial, no para renegociar a posteriori lo que se firmó.

Se usan mucho para penalizar el retraso, no solo la ruptura: una pena diaria por cada día de demora en otorgar la escritura es una cláusula razonable y frecuente.

Si no lo dices, son confirmatorias

El artículo 1454 es una norma excepcional y de interpretación restrictiva. Para que las arras sean penitenciales hace falta una voluntad clara, expresa e inequívoca de las partes de reservarse la facultad de desistir. El Tribunal Supremo ha llegado a sostener que la mera mención del artículo 1454 en el contrato no basta por sí sola para calificarlas como tales.

A falta de esa voluntad inequívoca, se presumen confirmatorias.

Cómo se redacta bien

Frases como "en concepto de arras" o "en concepto de señal" no dicen absolutamente nada sobre el tipo. Lo que funciona es explicitar el efecto que se busca.

Si quieres poder echarte atrás, el contrato tiene que decir que las partes se reservan expresamente la facultad de desistir conforme al artículo 1454 del Código Civil; que el comprador podrá hacerlo perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviéndola duplicada; que esa es la única consecuencia del desistimiento, sin derecho a exigir el cumplimiento ni indemnización adicional; y hasta qué fecha puede ejercitarse esa facultad.

Si lo que quieres es asegurarte la vivienda, tiene que decir lo contrario: que las arras son confirmatorias, que no facultan a ninguna de las partes para desistir, y que en caso de incumplimiento la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento forzoso.

No es lo mismo, y las dos redacciones caben en tres líneas.

La cláusula que no puede faltar: la condición suspensiva de financiación

Si el banco te deniega la hipoteca, eso no te libra de nada. No es un caso de fuerza mayor, y la denegación no anula el contrato de arras por sí sola. Salvo que lo hayas pactado.

Una condición suspensiva de financiación bien redactada tiene que fijar:

• El plazo dentro del cual se gestionará la financiación.
• El número de denegaciones que hay que acreditar (dos entidades distintas es lo habitual) y que deben constar por escrito.
• El importe y las condiciones mínimas del préstamo que se busca — si no, cualquier oferta ruinosa cuenta como concedida.
• Que, acreditada la denegación en plazo, las arras se devuelven íntegras y sin penalización.

Es la cláusula que más operaciones ha salvado y la que más veces falta.

Las demás cláusulas que conviene exigir

• Entrega libre de cargas y de arrendatarios, con retención del precio en la firma si hiciera falta para cancelar la hipoteca del vendedor.
• Reparto expreso de los gastos. El artículo 1455 del Código Civil dice que la matriz de la escritura la paga el vendedor y las copias el comprador, salvo pacto en contrario — y en la práctica se pacta casi siempre que lo pague todo el comprador. Es negociable, y se negocia aquí, no en la notaría.
• Prorrateo del IBI del año en curso. El sujeto pasivo es quien era propietario a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo (sentencia 409/2016, de 15 de junio) admite que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional desde la entrega, salvo pacto en contrario. Si no quieres pagarlo, tiene que estar escrito.
• Derramas aprobadas y no giradas: quién las paga.
• Inventario de muebles y electrodomésticos que se quedan, y estado de entrega.
• Fecha y lugar de la escritura, notario elegido y penalización por retraso.
• Manifestaciones del vendedor sobre situación arrendaticia, urbanística, régimen de protección oficial y ausencia de expedientes.

La comisión de la agencia: acláralo antes de firmar la hoja de visita

La comisión habitual es del 3 al 5 % más IVA sobre el precio de venta, y normalmente la paga el vendedor, que es quien firma la nota de encargo.

Pero conviene saber dos cosas.

El doble corretaje es legalmente admisible en compraventa. Algunas agencias repercuten honorarios también al comprador, y eso no es ilegal por sí mismo.

La prohibición de cobrar la gestión inmobiliaria al cliente existe solo en el alquiler. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la Ley 12/2023, deja los gastos de gestión y de formalización a cargo del arrendador, y Consumo ha sancionado a inmobiliarias por cobrárselos a inquilinos. Eso no se aplica a la compraventa, aunque muchas guías del sector trasladen la regla de una cosa a la otra.

Conclusión práctica: pregunta y deja por escrito quién paga la comisión antes de firmar nada, incluida la hoja de visita. Y lee entera esa hoja de visita: en algunos modelos no es un simple registro de que has visto el piso.

Medios de pago

El límite legal para pagos en efectivo en operaciones con empresarios o profesionales es de 1.000 euros. Los medios de pago se identifican en la escritura y hay que poder justificar el origen de los fondos.

Y una advertencia que no es moral, es aritmética: pagar una parte "en B" reduce el valor de adquisición que consta en tu escritura, y ese valor es el que restará el día que vendas para calcular tu ganancia patrimonial en el IRPF. Lo que se ahorra hoy en impuesto de transmisiones se paga mañana con intereses. En vivienda protegida, además, el exceso sobre el precio máximo es nulo y el comprador puede reclamar su devolución.

Antes de firmar arras, ten hecho esto

• Nota simple actualizada, leída y con las cargas revisadas una a una
• Certificado de deudas de la comunidad y actas de las tres últimas juntas
• Valor de referencia del Catastro consultado
• Aclarado por escrito quién paga la comisión de la agencia
• Tipo de arras escrito de forma expresa e inequívoca
• Condición suspensiva de financiación con plazo y forma de acreditación
• Reparto de gastos y prorrateo del IBI pactados
• Derramas aprobadas asignadas
• Inventario y estado de entrega
• Fecha límite de escritura, notario elegido y penalización por retraso

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el banco no me da la hipoteca después de firmar las arras?

Si no pactaste una condición suspensiva de financiación, la denegación no te exonera: pierdes las arras si eran penitenciales, y si eran confirmatorias el vendedor puede además exigirte el cumplimiento o reclamarte daños. Con la cláusula pactada y la denegación acreditada por escrito en plazo, se devuelven íntegras.

¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?

Las penitenciales permiten desistir pagando un precio ya fijado. Las confirmatorias no permiten desistir: la parte que cumple puede exigir judicialmente que la compraventa se ejecute.

¿Me pueden obligar a comprar si me echo atrás?

Sí, si las arras son confirmatorias o penales. Es lo que ocurre por defecto cuando el contrato no especifica el tipo.

¿Cuándo se devuelve el doble de las arras?

Solo cuando son penitenciales y es el vendedor quien desiste. No es una regla general de las arras.

¿Cuánto se suele dar de arras?

Entre el 5 y el 15 % del precio, siendo lo habitual el 10 %.

¿Puedo recuperar el dinero de una reserva?

Depende de lo que diga el documento, porque no hay régimen legal que lo regule. Si la cláusula es unilateral frente a un consumidor, puede ser abusiva e impugnable, pero eso ya es una reclamación.

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria?

Normalmente el vendedor, que firma la nota de encargo. Pero cobrar también al comprador es legalmente posible en compraventa. Acláralo por escrito antes de firmar la hoja de visita.

Por eso, sin prisa

Todo lo que hay en esta ficha se comprueba y se negocia en una semana. Ninguna de las cláusulas que hay que exigir cuesta dinero: cuestan una conversación incómoda y aguantar la frase de que hay otra pareja interesada.

La prisa es la herramienta de venta más eficaz que existe en el sector inmobiliario, y también la más barata de fabricar. Lo único que no se puede rehacer después es lo que se firmó deprisa.

Escrito por Invertir Sin Prisa — 17 años invirtiendo. Sobre mí →