Esta ficha forma parte de la guía completa para comprar vivienda. Es el último paso, y también el más corto: si los nueve anteriores están hechos, la notaría es un trámite agradable de cuarenta minutos.
Lo que sigue son las comprobaciones de última hora —que son pocas pero importantes— y la lista de lo que viene después, que se olvida con una facilidad notable en medio de la mudanza.
Lo esencial
- Pide el borrador de la escritura con antelación. Se puede.
- El notario comprueba la situación registral el mismo día: pregunta expresamente por ello.
- Las retenciones del precio se pactan en las arras y se ejecutan en la firma.
- 30 días hábiles para liquidar el impuesto. Es el plazo que más se incumple.
- Guarda todas las facturas de reforma: restarán en la ganancia patrimonial cuando vendas.
Antes de entrar en la notaría
Pide el borrador de la escritura con días de antelación. Tienes derecho a leerla antes, y es el momento de detectar un error en la descripción de la finca, en la superficie, en el reparto de gastos o en las manifestaciones del vendedor. Corregir algo en el borrador es un correo; corregirlo con todo el mundo sentado a la mesa es una escena incómoda que muchos compradores prefieren evitar callándose.
Confirma que el notario ha pedido la información registral del día. Está obligado a comprobar titularidad y cargas por vía telemática antes de autorizar la escritura. Pregunta en voz alta si la nota está limpia. Es tu última oportunidad de parar la firma si ha aparecido un embargo o una anotación desde la última vez que miraste — cómo se lee está en la ficha de la nota simple.
Comprueba quién comparece. Que están todos los titulares que figuran en la nota simple, y que quien actúa por poder lo tiene vigente y suficiente.
Recuerda que el notario lo eliges tú, salvo pacto en contrario. Y si hay hipoteca, el del acta previa lo eliges tú siempre.
Las retenciones del precio
No todo el precio se entrega al vendedor. Lo que se pactó en las arras se ejecuta aquí, y suele incluir:
La cancelación de la hipoteca del vendedor. Se retiene el importe necesario para cancelarla registralmente y lo gestiona normalmente la gestoría. Sin esto, puedes acabar con la carga inscrita a tu nombre.
Las cuotas de comunidad pendientes, si el certificado revela deuda.
Los suministros pendientes.
La plusvalía municipal, si el vendedor no reside en España, porque en ese caso el comprador es sustituto del contribuyente y responde del ingreso.
La retención del 3 % si el vendedor es no residente, que no es una retención pactada sino una obligación legal: se detrae del precio y se ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes.
Medios de pago
Los medios de pago se identifican en la escritura, y hay que poder justificar el origen de los fondos. El límite legal para pagos en efectivo en operaciones con empresarios o profesionales es de 1.000 €.
Lo habitual es cheque bancario nominativo o transferencia previa acreditada. Si es transferencia, confírmala con tu banco el día anterior y lleva el justificante: las transferencias grandes a veces se quedan retenidas por control interno, y es un mal momento para descubrirlo.
Si hay hipoteca
El orden importa:
- Acta notarial previa, como máximo el día anterior. Gratuita, con el notario que tú elijas. Sin ella no se puede autorizar la escritura de préstamo.
- El mismo día: primero la compraventa, después el préstamo hipotecario, porque no se puede hipotecar lo que todavía no es tuyo.
- Provisión de fondos a la gestoría que designa el banco, que se encarga de liquidar impuestos e inscribir. Pide que te devuelvan el sobrante y la cuenta justificada — se olvida con frecuencia.
Todo lo que el banco tiene que darte antes está en la ficha de la hipoteca.
Llaves, posesión y estado de entrega
Las llaves se entregan en el acto, salvo que se haya pactado otra cosa. Que te den todos los juegos, incluidos los del portal, buzón, garaje y trastero.
Comprueba el estado conforme al inventario pactado: los electrodomésticos que se quedaban siguen ahí, no falta nada de lo acordado y la vivienda está vacía si así se pactó.
Toma las lecturas de los contadores de luz, agua y gas el mismo día. Sirve para el cambio de titularidad y para no pagar consumos ajenos.
Si el vendedor pide quedarse unos días, que quede por escrito: fecha límite, penalización por retraso y estado en que devuelve. Un acuerdo verbal aquí se convierte en un problema con una frecuencia sorprendente.
Pide la copia autorizada de la escritura. Y cambia la cerradura: no sabes cuántas llaves hay circulando.
Después de firmar: la lista con plazos
En los primeros 30 días
El error que sale caro
Liquidar el impuesto: 30 días hábiles. Es ITP en segunda mano y AJD en obra nueva, y el plazo corre desde la fecha de la escritura. Si hay hipoteca, normalmente lo hace la gestoría del banco; si no la hay, es cosa tuya. Es el plazo que más se incumple de todo el proceso, y el recargo es completamente evitable.
Modelo 211, si el vendedor es no residente: un mes.
Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatoria en sentido estricto, pero no inscribir es una mala idea: la inscripción es lo que te protege frente a terceros. Se presenta la escritura con el impuesto liquidado.
En las primeras semanas
Cambio de titularidad en el Catastro, con el modelo 900D o a través del notario cuando exista convenio. Sin esto, el IBI le sigue llegando al vendedor y la referencia catastral sigue a su nombre.
IBI y tasa de basuras a tu nombre y domiciliados.
Suministros: cambio de titularidad de luz, agua y gas. Aprovecha para revisar la potencia contratada, que en muchas viviendas está sobredimensionada y se paga todos los meses.
Comunidad de propietarios: comunicación al administrador y domiciliación de las cuotas.
Seguro de hogar activo desde el día de la firma. Obligatorio el de daños si hay hipoteca, y muy recomendable aunque no la haya. La compañía la eliges tú.
Empadronamiento, que además condiciona el acceso a servicios municipales.
Lo que hay que guardar para siempre
Esta parte parece burocracia y es dinero futuro.
- Copia autorizada de la escritura
- Justificantes de los impuestos pagados
- Facturas de notaría, registro y gestoría
- Todas las facturas de las reformas que hagas, con IVA y con el detalle de la obra
El motivo del último punto: cuando vendas, dentro de quince o veinte años, la ganancia patrimonial en el IRPF se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Las inversiones y mejoras suman al valor de adquisición, y por tanto reducen la ganancia y el impuesto. Una carpeta con las facturas de la reforma de 2027 puede valer varios miles de euros en 2045.
Guárdalo todo escaneado y en dos sitios.
La declaración de la renta del año siguiente
No existe deducción estatal por compra de vivienda habitual desde 2013, salvo el régimen transitorio para quienes adquirieron antes del 1 de enero de ese año.
Sí existen deducciones autonómicas en varias comunidades: por adquisición de vivienda habitual, por edad, por compra en municipios pequeños, por familia numerosa o por rehabilitación. Cambian cada año y se consultan en el portal tributario de tu comunidad.
Y si la vivienda no va a ser tu residencia habitual, recuerda que tributa como imputación de rentas inmobiliarias.
Los primeros meses
Ve a la primera junta de propietarios. Es donde se entera uno de lo que realmente pasa en el edificio, y donde se aprueban las derramas.
Reconstruye el fondo de emergencia antes que ninguna otra cosa. Ahora tienes más gastos fijos y más cosas que se pueden romper.
No encadenes la mudanza con una reforma grande. Vivir en obras cuesta dinero, tiempo y salud, y las decisiones tomadas con prisa en una reforma son las que peor envejecen.
Guarda un colchón para la vivienda, aparte del fondo de emergencia general: la primera derrama llega antes de lo que parece.
Checklist
El día de la firma
- Borrador de escritura leído con antelación
- Información registral del día confirmada con el notario
- Comparecientes y poderes verificados
- Retenciones ejecutadas: hipoteca, comunidad, suministros, plusvalía si procede
- Retención del 3 % si el vendedor es no residente
- Medios de pago identificados y justificados
- Inventario comprobado y estado de entrega conforme
- Lecturas de contadores tomadas
- Todas las llaves entregadas
- Copia autorizada solicitada
Los 30 días siguientes
- ITP o AJD liquidado en plazo
- Modelo 211 presentado si procede
- Escritura presentada en el Registro de la Propiedad
- Cambio de titularidad en Catastro
- IBI y basuras a tu nombre
- Suministros a tu nombre y potencia revisada
- Comunidad notificada y cuotas domiciliadas
- Seguro de hogar activo desde la fecha de firma
- Cerradura cambiada
- Empadronamiento
- Documentación archivada y escaneada
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda la escritura en inscribirse en el Registro?
Depende del registro, pero suelen ser algunas semanas desde la presentación. La protección frente a terceros arranca con el asiento de presentación.
¿Cuándo hay que pagar el ITP?
En el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
¿Puedo pagar parte del precio en efectivo?
El límite legal en operaciones con empresarios o profesionales es de 1.000 €. Además, pagar en negro reduce tu valor de adquisición y te sale caro cuando vendas.
¿Es obligatorio inscribir la compra en el Registro?
No lo es en sentido estricto, pero no hacerlo te deja sin la protección que da el Registro frente a terceros. No inscribir no tiene ninguna ventaja.
¿Hay deducción por comprar vivienda en la declaración de la renta?
No a nivel estatal desde 2013, salvo régimen transitorio para compras anteriores. Sí hay deducciones autonómicas en varias comunidades.
¿Por qué tengo que guardar las facturas de la reforma?
Porque las mejoras suman al valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial que tributará el día que vendas.
Por eso, sin prisa
La notaría es el final de un proceso, no su momento decisivo. Si las comprobaciones están hechas, ahí no se decide nada: solo se firma lo que ya estaba acordado.
Y después queda una lista aburrida de trámites que conviene despachar en las primeras semanas, mientras todavía tienes los papeles a mano y la operación fresca. Dentro de tres meses, entre cajas y con la casa a medio montar, esa misma lista cuesta el triple.
Esta ficha tiene carácter informativo y refleja la normativa vigente en la fecha de actualización indicada. No es asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado. Las deducciones autonómicas y algunos trámites dependen de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento.
Última actualización: 29 de agosto de 2026.